El desalojo es uno de los conflictos jurídicos más frecuentes en Panamá entre propietarios e inquilinos. Si eres dueño de un inmueble y tu arrendatario se niega a desocuparlo, o si eres inquilino y temes ser lanzado de forma arbitraria, comprender cuándo y cómo procede esta figura es esencial para proteger tus derechos. En este artículo el Lic. José Góndola explica los fundamentos legales, causales y procedimiento del desalojo conforme a la legislación panameña vigente.
El arrendamiento de bienes inmuebles en Panamá se rige principalmente por la Ley 93 de 4 de octubre de 1973 y sus decretos reglamentarios, así como por las disposiciones del Código Civil panameño (Libro IV, Título VIII) en lo que no sea contrario a dicha ley especial. Adicionalmente, el Decreto Ejecutivo N.° 36 de 1998 y el Decreto Ejecutivo N.° 8 de 2010 regulan aspectos operativos del arrendamiento urbano y rural, incluyendo los topes de renta y las garantías exigibles.
Es fundamental distinguir si el inmueble objeto del contrato está regulado por la Ley 93 —lo que ocurre en la mayoría de los arrendamientos de vivienda— o si se trata de un arrendamiento comercial, al cual se le aplican normas distintas y una mayor libertad contractual entre las partes.
El desalojo es el proceso judicial mediante el cual el propietario o arrendador solicita a la autoridad competente que ordene al ocupante —arrendatario, precarista o cualquier tercero— la entrega del inmueble. En Panamá, la acción de desalojo se interpone ante los Juzgados de Arrendamiento cuando existen contratos de arrendamiento regulados por la Ley 93, o ante los Juzgados Civiles de Circuito cuando se trata de contratos comerciales o situaciones de ocupación sin título.
El artículo 22 de la Ley 93 de 1973 establece de manera taxativa las causas por las cuales el arrendador puede solicitar el desalojo de un inmueble destinado a vivienda. Entre las más relevantes se encuentran:
Antes de presentar la demanda, se recomienda —y en algunos casos la ley exige— notificar formalmente al inquilino sobre la causal que fundamenta el desalojo. Esta comunicación debe realizarse de manera fehaciente, preferiblemente mediante nota autenticada ante notario o telegrama con acuse de recibo, para contar con evidencia en el proceso judicial.
El propietario, a través de su apoderado legal, presenta la demanda de desalojo ante el juzgado competente acompañada del contrato de arrendamiento, los recibos de pago o la constancia de mora, el certificado de registro del inmueble en el Registro Público y cualquier otra prueba que sustente la causal invocada.
El juez notifica al demandado y señala fecha de audiencia. En este acto, ambas partes presentan sus alegatos y pruebas. El inquilino tiene derecho a defenderse y demostrar que ha cumplido con sus obligaciones o que la causal no es válida.
Si el juez declara con lugar la demanda, emitirá una resolución ordenando el desalojo. El inquilino tendrá un plazo para desocupar voluntariamente. De no hacerlo, el tribunal ordenará el lanzamiento con el auxilio de la fuerza pública.
El tiempo varía según la complejidad del caso y la carga del juzgado competente. Un proceso de desalojo por falta de pago en un Juzgado de Arrendamiento puede resolverse en un plazo de dos a seis meses si el inquilino no impugna. Si el demandado apela o presenta excepciones, el proceso puede extenderse considerablemente. Por ello, es indispensable contar con asesoría legal especializada desde el inicio para evitar errores procesales que dilaten la recuperación del inmueble.
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💬 Escribir por WhatsAppLa legislación panameña reconoce importantes garantías al arrendatario. Este tiene derecho a ser notificado de manera legal, a ser escuchado en audiencia, a